Technické pasporty ( technické audity budov )

Význam technickej a energetickej pasportizácie objektu :

Významom technickej pasportizácie objektu je zabezpečenie bezpečného prevádzkovania technických zariadení a ekonomický prínos úspor na technickej správe objektu a energetickej náročnosti objektu.

Technická a energetická pasportizácia je takzvaný návod na použitie pre vlastníka objektu, pre riadne prevádzkovanie objektu, bezpečné prevádzkovanie objektu, riadného zabezpečenia správy objektu a finačného prínosu úspor na správe majetku a energiách !

Pasportizáciu rozdelujeme do nasledovných skupín :

•   Priestorová – popisuje budovu z hľadiska dispozičného riešenia, teda popisuje a zaznamenáva plochy jednotlivých priestorov

•   Stavebna – popisuje budovu z hľadiska konštrukčného, upresňuje stav a zloženie strechy, podlahy, muriva.

•   Technická – popisuje vybavenosť budovy, napríklad stav výťahu a iných technických zariadení bytového domu ( VTZ )

•   Ekonomická – popisuje informácie o nákladoch na správu majetku (údaje o zamestnancoch na správe majetku, a externých dodávateľov na jednotlivé služby ako sú napríklad revízie …

•   Energetická – popisuje stav odberu jednotlivých médií ako je teplo, chlad, elektrická energia, plyn, vodné a stočné ( zabezpečenie energetických bilancií )

1. Priestorová pasportizácia :

             Priestorová pasportizácia popisuje jednotlivé výmery objektu ( vnútorné priestory a vonkajšie priestory ),  na základe ktorých môže vlastník objektu využiť údaje na presnejšie výmery k prenájmu nebytových priestorov a na základe ktorých môže vlastník spresniť plochy na upratovanie, čistenie vnútorných priestorov, tak aj vonkajšie priestory a plochy na čistenie, letnú a zimnú údržbu. Priestorová pasportizácia sa vykonáva na základe fyzickej obhliadky a merania, tak i kontroly a porovnania z technickej dokumentácie objektu ( projekty ).

             Výhodou priestorovej pasportizácie pre vlastníka je spresnenie výmery plôch na prenájom priestorov, upratovanie, čistenie, letnej a zimnej údržby priestorov, kde priestorová pasportizácia môže priniesť aj ekonomickú úsporu, napríklad na zabezpeční upratovania a čistenia objektu a areálu.

2.    Stavebná pasportizácia :

          Stavebná pasportizácia popisuje technický stav objektu, ako je popis z hľadiska konštrukčného, upresňuje technický stav objektu ako je napríklad technický stav strechy, podláh, muriva, elektroinštalácie, zdravotechniky ...       Takisto v prípade stavebnej pasportizácie sa pasportizujú počty a tipy svietidiel ( svetelná inštalácia ), počty a tipy batérií, umyvadlá, toalety ... Neodeliteľnou časťou stavebnej pasportizácie je fyzická pasportizácia objektu, tak aj zdokumentovanie projektov a technickej dokumentácie k objektu.  

             Výhodou stavebnej pasportizácie je zmapovanie stavebných ( konštrukčných ) častí objektu, tak aj presné zmapovanie počtu svetelnej a inej časti objektu pre rýchlejšie reakcie v oblasti opráv a havárijnej služby.  Ekonomickú úsporu v prípade stavebnej pasportizácie môže priniesť presné zmapovanie vybavenie objektu pre rýchlejšie vykonanie výmeny zariadenia, alebo opravy zariadenia v objekte, samozrejme rýchlejšia reakcia havaríjnej služby.

3.    Technická pasportizácia :

             Technická pasportizácia objektu popisuje jednotlivé technické zariadenia ako sú napríklad :

A, vyhradené technické zariadenia  ( VTZ ) :

• plynové zariadenia
• plynové spotrebiče
• elektrické zariadenia
• elektrické spotrebiče
• bleskosvody
• tlakové zariadenia
• zdvíhacie zariadenia  ( výtahy, brány )
• vzduchotechnika a vetranie
• chladenie

           V pasportizácii vyhradených technických zariadení sa zameriava na fyzickú obhliadku jednotlivých zariadení, tak aj zmapovanie vykonávania jednotlivých odborných prehliadok a skúšok vyhradených technických zariadení ( revízií ), spracovanie harmonogramov revízií, ktoré sa tvoria na základe Vyhlášky č. 508/2009 Z. z. a jej doplnkov a platných STN noriem SR. Pri technickej pasportizácii sa vykonáva kontrola technického zariadenia fyzicky, kontrola štítku VTZ, kontrola dokumentácie k VTZ, kontrola posledních vykonaných revízií a úradných skúšok k VTZ. Na všetky VTZ sa spracujú technické pasporty spolu s fotodokumentáciou a poslednými revíznymi správami na jednotlivé VTZ v objekte.

          Výhodu technickej pasportizácie vyhradených technických zariadení je zabezpečenie bezpečného a riadneho prevádzkovania vyhradených technických zariadení v objekte ako sú plynové, elektrické, tlakové a zdvíhacie zariadenia. Výhodou ďalej je presné spracovanie harmonogramov odborných prehliadok, skúšok, preventívnych kontrol a povinných servisou vyhradených technických zariadení. Pri technickej pasportizácii VTZ sa kontrolujú aj prevádzkové predpisy VTZ, prevádzkové deníky VTZ. Na základe spracovania technického pasportu vyhradených technických zariadení vlastník vie presne zadávať na základe harmonogramov v termínoch jednotlivé odborné prehliadky, skúšky, preventívne kontroly a servisy dodávateľom, takisto vlastník má k dispozícii fotodokumentáciu zariadení, presní technický popis zariadení, na základe ktorých má možnosť v prípade poruchy, výmeny zadať dodávateľovi presné informácie . Technická pasportizácia vyhradených technických zariadení je takzvaný návod na použitie pre vlastníka pre bezpečné a riadne prevádzkovanie technických zariadení   .

B, požiarne zariadenia ( PO ) :

• prenosné hasiace prístroje
• vnútorné hydranty ( požiarne vodovody )
• vonkajšie hydranty
• EPS ( elektrická požiarna signalizácia )
• Požiarny rozhlas
• SHZ ( stabilné hasiace zariadenie )
• Požiarne uzávery ( požiarne dveře )
• Požiarne klapky
• Požiarne vetranie
• Požiarne rolety a brány
• Preventívne požiarne kontroly a obhliadky

              V pasportizácii požiarnych zariadení sa zameriava na technickú pasportizáciu jednotlivých požiarnych systémov a zariadení v objektu a v areály objektu. Vychádza sa z požiarneho projektu, respektíve požiarnej charakteristiky objektu, kde sú stanovené presné normy požiarneho zabezpečenia objektu . Pri technickej pasportizácii požiarnych systémov a zariadení sa kontrolujú v prvom rade zariadenia fyzicky . Je potrebné v rámci požiarnej pasportizácie určiť presné intervaly ( harmonogrami ) jednotlivých kontrol PO zariadení v objekte.

               Výhodu zabezpečenia technickej pasportizácie požiarnych zariadení je riadne a bezpečené zhonotenie technického stavu PO zariadení v objekte a v areály, kontrola výkonávania kontrol PO, spracovanie harmonogramov PO kontrol.  Zosúladenie požiarneho projektu ( požiarnej charakteristiky ) s fyzickou skutočnosť požiarneho zabezpečenia objektu a areálu objektu.  Technická pasportizácia požiarnych zariadení musí v prvom rade zabezpečiť bezpečnú protipožiarnu ochranu objektu a areálu objektu, ochranu ľudských životov a majetku vlastníka . 

4, pasportizácia ekonomických dopadov na správu objektov  :

                Ekonomická papsortizácia, alebo inak personálne a externé náklady dodávateľov sa mapujú na základe jednotlivých výkonov pri technickej pasportizácie objektu. Jedná sa o náklady na obsluhu technických zariadení, vyhradených technických zariadení, náklady na odborné prehliadky, skúšky, ( revízie ),preventívne kontroly, servis, údržbu, požiarne kontroly...

             Výhodu ekonomickej  pasportizácii správy majetku a  personálnych externých nákladov  na správu objektu je možnosť dosiahnúť ekonomických úspor na správe majetku. Pri danej pasportizácii sa zistí či sú dané činnosti predražené, či sa vykonávajú v zmysle platnej legislatívy SR, či sa všetky potrebné činnosti vykonávajú, či niektoré činnosti sa nerobia nad rámec ... Ekonomická, personálna a externá analýza má najväčší prínos v oblasti finančnej úspory, danú pasportizáciu je potrebné vykonávať súčinné s technickou pasportizáciou.  Bez technickej pasportizácie  nie je možné vykonať presnú analýzu skutočných nákladov na zabezpečenie správy majetku.

           5, Energetická pasportizácia :

           Pri energetickej pasportizácii sa zmapujú energetické náročnosti objektu na zabezpečenie dodávky tepla ( ÚK ), teplej úžitkovej vody ( TÚV), zabezpečenie chladenia, dodávky elektrickej energie, dodávky plynu, dodávky vody.  Zabezpečením a spracovaním energetických bilancií objektu v technickej a grafickej správe pre vlastníka objektu je prínosom energetickej  náročnosti objektu, samozrejme v prvom rade ekonomická úspora, kontrola zabezpečenia merania a evidencie spotrieb energie, tak aj uzavreté zmluvy na dodávku médií.   V energetickej pasportizácia sa zhodnotia dopady na zákon č. 321/2014 Z.z.